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“二次房改”下的深圳城中村:更新的困局与商机并存

2018-06-08 10:09编辑:哈尔滨产权交易中心人气:


从严厉调控到房改,深圳出台被业内称为“二次房改”的楼市改革长效机制,希望从根本上缓解城市居民的住房压力。在此背景下,市场在改变,开发商也改变,城中村作为深圳租赁市场以及潜在的人才住房、商品住房供应大户,也正在发生着巨变,当然也出现了一些波折。

近日,深圳市住房和建设局发布《关于深化住房制度改革加快建立多主体供给多渠道保障租购并举的住房供应与保障体系的意见(征求意见稿)》,确立了八大供应主体,其中就包括支持社区股份合作公司和原村民,通过城中村综合整治和改造,提供各类符合规定的租赁住房。

从严厉调控到房改,深圳出台被业内称为“二次房改”的楼市改革长效机制,希望从根本上缓解城市居民的住房压力。在此背景下,市场在改变,开发商也改变,城中村作为深圳租赁市场以及潜在的人才住房、商品住房供应大户,也正在发生着巨变,当然也出现了一些波折。可以说,城中村并非深圳独有,但却是深圳的一道独特风景。

“二次房改”下的深圳城中村:更新的困局与商机并存

深圳城中村 图片来源:视觉中国

城中村更新的困局

深圳正通过盘活城中村等存量资源来大力增加住房供应,只是,深圳许多城中村的更新之路并不平坦。

“供地主体多元化”的提法今年开始被官方多次提及。对于土地资源匮乏的深圳而言,要增加住房供应,地从哪儿来?

近日,深圳规划国土委发布《深圳市住房建设规划2018年度实施计划》和《深圳市2018年度城市建设与土地利用实施计划》,描绘了这座城市未来的住房变局,也提供了一个可供参考的改革样本:深圳正通过盘活城中村等存量资源来大力增加住房供应,而这些供应主要以安居房、人才房、租赁房的形式推向市场。与此同时,深圳市政府日前出台《关于加强棚户区改造工作的实施意见》,提出其住宅部分除用于搬迁安置住房外,应当全部用作人才住房和保障性住房。因此,有别于棚改,城中村的城市更新自然也成为商品房供应的主力之一。

如今,城中村所代表的内涵和地位似乎越来越高:城中村背后的财富故事、初来深圳的落脚之地、房企眼中的“香饽饽”——城市更新也成为多数房企进军和立足深圳的重要法宝。如今,水贝、岗厦、大冲、白石洲、罗芳……一个又一个城中村已经、正在或将要消失在深圳地图上。

只是,深圳许多城中村的更新之路并不平坦。

在深圳坂田核心区域,中铁·诺德公馆项目在开发完一期之后,中铁置业却选择放弃了这个项目的后续开发。近日,中铁置业集团在上海联合产权交易所挂牌转让深圳中铁粤丰置业有限公司(以下简称中铁粤丰)80%股权,转让底价6.71亿元。根据挂牌信息披露,诺德公馆项目一期已售罄,二期已完成主体建设待售,三期、四期待开发。由于涉及旧改拆迁,中铁目前尚未与居民达成一致,并且还有几宗拆迁补偿法律纠纷。此外,还有数额不等的债务。

据悉,项目二期存在拆迁补偿安置纠纷,且已进入了司法诉讼及仲裁程序,对项目的开发产生了一定影响。项目三期,由于拆迁范围为多栋村宅,权利主体分散且较多,拆迁谈判难度很大,至今未能形成统一的拆赔方案,双方尚未签署拆迁补偿协议,企业目前尚未开展拆迁,企业目前尚未取得该项目的任何批复文件,也尚未对项目作可行性研究报告。证券时报记者调查发现,项目三期用地即为坂田新围仔村,与整个坂田项目同期纳入城市更新计划。

证券时报记者在新围仔村发现,诺德公馆项目与新围仔村仅“一墙之隔”。目前,新围仔村里正在进行市政设施的翻新,看起来与大规模推倒重建的城市更新似乎有些距离。有当地村民对记者表示,拆迁谈判至今无实质性的进展。记者发现,诺德公馆项目一期目前的二手房房价在每平方米5.5万元左右,该片区也一直是坂田楼市的热点区域,项目周边也有包括万科第五园、安居型商品房碧桂园荣汇等众多住宅小区。

有市场人士认为,中铁此次放弃诺德公馆项目,也在一定程度上折射出深圳城市更新推进之缓慢。就在近日,市场再度传出罗湖木头龙城市更新项目的“钉子户”谈判问题进展顺利,但记者在现场发现,破败不堪的房屋中仍然有居住痕迹。现场一名开发商方面的工作人员表示,如有重大节点进展,会通过正式渠道对外公布。据悉,2010年3月由益田集团申报并成功列入第一批城市更新单元计划的木头龙小区,一直被视为深圳更新改造的先行小区。只是,至今已经过去8年的时间。

谁在撬动城中村

即使改造成本较大,但开发商仍“先下手为强”,谁能握住更多资源,未来产生收益机会就越多,开发商也将从开发模式转为经营模式。

(来源:网络整理)

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