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二手房交易纠纷进入高发期 中介机构传授预防“秘籍”

2018-05-16 16:34编辑:哈尔滨产权交易中心人气:


  中国兰州网11月17日消息 “购买二手房最怕遇到假房源,之前在网上看到一套性价比很高的房子,联系经纪人看完房后,却被告知该房源已被别人提前下定金,然后就不停推荐其他高价房子。”市民罗小姐最近想购买一套二手房,谈及看房经历一肚子苦水,“还比较担心业主和经纪人隐瞒房屋情况,比如房屋出过事故或被抵押,却在交易前不告诉买家。”

  临近年底,二手房交易纠纷进入高发期,由于手续繁杂冗长,二手房的交易风险正成为不少消费者最为关注的话题。据中山市第一人民法院统计,从2014年开始,房屋买卖合同案件数量明显增加,近两年平均下来,每天约有5起房屋买卖案件诉诸法院,其中部分纠纷发生于二手房交易。鉴于此,笔者走访了多家中山二手中介机构,为消费者传授二手房交易风险防控“籍”。

  如何透视中介“吃差价”

  吃差价是房地产中介行业多年的顽疾,一直以来备受诟病。百度检索“吃差价”关键词,检索结果为121万条,中介吃差价的现状让人心惊。根据乐有家发布的一份二手房交易调研显示,二手房交易中客户关注的重点依次是价格、安全以及中介的服务水平。其中,购房者对于房价的关注度最高,人们买房过程中首要担心的就是被吃差价。

  中山乐有家总经理李功镇介绍,当前中介吃差价的做法主要有四种。第一种较为常见,跟业主邀功式的吃差价,利用业主对市场不了解,收取“额外费用”。市值120万的房子,中介单方向业主压价,跟业主说只值110万,高价卖出部分需要和业主平分。表面帮业主卖了高价,实际损害了业主的利益。

  第二种是“两边拼合同”,中介先与卖方签订一份固定价格的《售房代理协议书》,再与买方签订较高价格的《购房代理协议书》,阻断买卖双方见面,隐瞒真实的房价,从中赚取差价。

  第三种叫做“ABC单低吸高抛”,对于价格明显低于市场价的房源,中介扮演假客户与卖房者签订合同并支付房款,然后不过户,以更高的价格卖给其他客户赚取差价;上述几种方式较为常见,但只要业主稍加防范,不难发现。

  目前市场上出现了新型的吃差价方式,被称为“三抬”。中介大张旗鼓以高出市场价大量收租房,一般租约都会长达3-8年,装修后转租(有的还会将房屋拆分成单间,以提高收益)。虽然看起来是“抬高租价”,短期内看似业主受益,但实则多方受限,得不偿失。业主所签合同中苛刻约定业主必须独家委托该中介公司,否则须支付高额违约金,业主迫于压力不得不接受其霸王条款,这就导致业主多家放卖、快速出售回笼资金、卖出理想房价受到限制。在其“威迫、恐吓”下业主只能“被抬房价”“被抬佣金”,以提升中介的收益。

  相较于“ABC单”“两边拼合同”等形式,“三抬”更为隐蔽、更具欺骗性。李功镇表示,目前二手房中介市场尚不够规范,经纪人素质良莠不齐。“吃差价”主要基于信息不对称,损害消费者的知情权、选择权和公平交易权,对市场交易的多个方面都产生了不良影响。

  链家地产中山市场部经理刘申交则认为,中介有责任有义务按市场均价、根据买卖双方实际情况和相关交易条件进行商务洽谈,在合理范围内协调、撮合买卖双方达成交易。

   “八大潜在风险”提示

  除了“吃差价”外,房产交易安全也是消费者关注的重点,查封房、抵押房是二手房交易中不可忽视的风险。如果在交易房产被查封的情况下签署购房合同,并向卖方支付房款,维权索赔会非常困难且难以追回购房款。其次,物业欠费、交易手续繁杂、假房源等多重问题,也是二手房交易过程中的痛点。

  近日,乐有家因应客户需求推出“二手房交易八大风险”提示,揭露二手房交易中容易滋生的“八大陷阱”,分别是买到查封房、签约资质不全、买方购房资格不足、税费约定不明引纷争、钱款交接不监管、赎楼操作不当、物业费用未缴清、被中介“吃差价”。

  以“钱款交接不监管”风险为例,在二手房交易中,“先过户后给钱,先给钱后过户”都是高危行为,买卖双方都要避免这样的行为。在交易过程中,正规中介会要求每笔房产交易均进行三方(买方、卖方、银行)资金监管,避免发生购房款“打水漂”的纠纷发生。

  赎楼操作不当同样会引发风险。当交易房产处于抵押状态时(一般为房贷未还清),一般需要先赎楼才能过户。查询房屋产权情况是中介的义务,也是接收房源后第一件需要做的事。正常途径下,正规中介经纪人将在签约前与卖方核实房屋抵押状况,对于有抵押的房产,建议卖方自赎或委托专业担保机构赎楼。乐有家提醒,买方切勿私下帮卖方赎楼,避免钱房两空。

(来源:网络整理)

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