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中国房地产信息网

2018-05-16 22:45编辑:哈尔滨产权交易中心人气:


最近,在广州市举行的购房维权现场法律咨询活动中,广东人民时代律师事务所程根球律师在接受本报记者专访时,就当前我国房地产市场的法律纠纷不断增多等问题谈了自己的观点。

房地产领域的法律设计应该符合市场自由的原则

近年来,随着我国房地产业的高速发展,房地产市场的法律纠纷日益增多。针对这一问题,程根球律师指出,当前,内地房地产交易法律设计不符合市场自由的原则,是其中一个重要原因。。他说,在香港交易房产,当天就能在律师楼里完成,一些内地人去买房子,都不相信会如此简单!他举例说,人们上街去买一包烟,不可能先抽一支试试再买,这个程序不能太复杂,这是由市场经济的交易迅速、自由的特点决定的,另外房产是不动产,交易量大,法律关系相对复杂。房地产交易的法律设计就要研究如何适应上述两个特点。现在一手房交易一宗要经过1—2个月才完成,搞得很复杂,二手房交易在房产证合法的情况下,也要15天完成。交易时间长,手续复杂,不可控因素相应增多,人们的不安全感就会增加。

谈到房地产交易复杂的问题,程根球律师认为,房地产交易的相关法律设计得不科学,也折射出原来计划经济的某些影子。整个交易过程由政府严格控制,比如晒图,房产证上本来有图,还要到房产局重新出图;查档,消费者要到政府房产管理部门花50元打印一张纸出来,有时还要前后打印两次;又如审核房产交易的资料,其实只要审核房产证、身份证真实,交易双方同意就可以了,现在还要审核双方合同,审核双方配偶的签名等等。他还认为目前我们的房产证设计不够科学,一宗房产一个证,只能一次性使用,一旦发生房产转移,另一个人又要再换新的房产证。其实完全可以在一个证上设计若干个栏目,把业主转移的情况记录下来就可以了。

程根球律师认为,房产主管部门在整个房产交易过程中的法律意义就在于“公示”,即证明公民私有不动产的合法性,此外没有其他法律意义。要改变目前房地产交易过于复杂的状况,首先要转变观念,走出原来的思维模式,树立市场交易迅速、自由的观念。现在许多政府房管局实行的诸如“一条龙服务”、“集中审批”、“一个窗口办事”等等都属于治标不治本的措施。只有在观念上转变,彻底打破旧有的框框,把很多没有法律意义的交易程序去除掉,才能从根本上改变房地产交易复杂的状况,减少房地产市场上的法律纠纷。

其次,对房产交易,政府部门要从具体行政管理工作转到维护市场交易的公平、安全、自由上来,不能只在设计表格、电子文档上改来改去。有人说,房产交易金额较大,实际上,股票市场往往几秒钟就完成上亿元的交易,房产交易一买一卖为何就不能提速呢?关键是保证交易的安全、有效、公平、合法。

第三是政府职能部门尽量从交易机构中退出来。除了发放房产证以外,其余的交易过程交给民间机构去承担,既为政府节省人力资源,又解决了一些政府部门搞不清楚的法律专业问题。

保持房地产市场法律法规的统一性和稳定性

程根球律师认为,目前我国房地产的有关法律法规存在变化快、变化多的问题,造成开发商的不安全感。根据我国的《行政立法法》,市一级政府无权制定行政法规,但现在一个市级政府一年当中出台的关于房地产的行政法规多达数十个甚至上百个。程根球律师拿出厚厚的几本政府文件汇编给记者看,他说,这些市级政府出台的行政法规制定的限制性条文太多,比国家的法律还管用,从而也反映出政策法规的混乱无序,由此也造成许多开发商无所适从,最后发生法律责任,推向社会,造成法律纠纷。

程根球律师说,美国有一个房地产交易“指引”,是面向全社会公开的,只有二十几条,只要符合就可以进行交易了,而且这个“指引”多年不变。我们应该借鉴这些经验,通过法律建设来推进执政能力的提高,不能靠行政文件或批文这一条途径。

为物业管理企业创造公平竞争的法律环境

程根球律师说,目前有关物业管理的法律纠纷很多,因为商品房在人们入住了十年左右以后,开始逐渐暴露出一些质量和物业管理方面的问题。在开发过程中,开发商往往会进行前期物业管理,为了促进销售,开发商通常以自有资金来补贴物管费用,形成了一个“低收费、高投入、高标准”的现象。但是随着开发的完成,开发商退出前期管理后,种种矛盾就逐步暴露出来。

程根球律师说,我国目前有《物业管理条例》和不少地方法规,但仍难以解决物业管理方面的混乱问题,主要原因是缺乏全国统一的具有法律约束性的物业管理法律,开发商可以随意利用自己的开发权垄断物业管理。而业主委员会由于涣散无力,难以更换物业管理公司。有的小区物业管理公司更是随意对业主进行罚款,俨然变成了一个准执法单位。所以立法上应该为物业管理公司创造一个公平竞争的环境,例如实行物业管理公司任期制,使物业管理公司处于竞争状态。有了竞争,才会使物业管理公司不断提升增值服务的水平。还应当强制性规定每个小区都要有一部完备的物管公约,要细致入微,尽可能考虑到物业管理过程中可能出现的所有细节,业主在签订买卖合同的同时签订物管公约,同时还要强制性成立业主委员会等等。因为物业管理在我国近几年才兴起,现阶段要着重解决开发商与小区业主之间的信息不对称,以及由此引发的各类法律纠纷问题。

在房地产法律服务中发挥专业律师的作用

程根球律师认为,房地产的开发与买卖反映着国家法制与市场机制的有机结合。我国房地产业日趋规范和走向成熟,律师业在房地产法律咨询服务方面获得更多机会。而房地产业要上台阶,在重组、改制方面需要更多的法律支持,法律服务本身也面临着升级问题。

例如在国家对银行放贷和对资金监管越来越严的情况下,开发商转而寻求民间资金,而我国民间资本市场尚不发达,如何使资金来源合法并以最佳形式投入到开发项目当中,这就会更多地需要专业律师给出法律建议。在这个过程中,律师不是引用法条告诉开发商这个不能做,那个不能做,优秀的律师要为开发商不好做或在常规条件不能做的事情,设计出一项合法的可行方案来。这就要求律师对房地产行业有相当了解,提供的方案切实可行,同时也能非常方便地与开发商进行沟通。程根球说,8年中,他所在的人民时代律师事务所经手了上万件房产交易的案子,没有一件诉到法院的,这就在于他们所里不仅有专业律师,还有房地产的工程师、设计师等一批工程技术人员,熟悉房地产开发的全过程。

程根球律师认为,历经20多年的发展,如今房地产开发的产品形态已从最初的重视设计与规划的齐全,经过各种户型的变异,发展到现在注重环境与居住氛围;营销的方式从最初的产品营销,经过差异化营销,发展到了注重品牌的营销。房屋附加值构成了商品房买受人的信心。在树立买受人信心的过程中,充分的法律保障与服务,实际上上升到了开发商品牌的一部分,通过完备的法律文件与合同文本,各项承诺与保障安排,律师的见证与咨询,使买受人感觉到处处都有法律的存在,并且双方交易确实是在一个公平、公正与诚实信用的平台上。所以房地产专业律师全程法律服务,可以增强开发项目的品牌效应,增加其附加值。(作者:)

(来源:网络整理)

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